Sanierungskosten Grundstück: sofort absetzbar?
Zielgruppe: Vermieter, Immobilienunternehmer
Einleitung
Wer ein Grundstück saniert, rechnet meist damit, die Kosten sofort steuerlich abziehen zu können. Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Münster zeigt, dass genau das teuer schiefgehen kann: Betrifft die Maßnahme den Grund und Boden statt eines Gebäudes, kann der Abzug vollständig entfallen. Für Immobilieninvestoren geht es dabei schnell um sechsstellige Beträge.
Worum ging es in dem Fall?
Ein Ehepaar hatte 1990 ein Grundstück mit einem stillgelegten Bergwerksschacht erworben. Durch die jahrelange Nutzung mit schwerem Gerät verlor der Boden seine Standsicherheit – ein Gutachten stellte einen Gefahrenbereich von 33 Metern rund um den Schacht fest. Das Grundstück war praktisch unbrauchbar; im Mietvertrag wurde sogar ein Betretungsverbot aufgenommen.
2019 ließen die Eigentümer den Schacht für rund 117.000 Euro brutto sanieren, um das Grundstück anschließend gewerblich zu vermieten. Die Kosten wollten sie als sofort abziehbare Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung geltend machen. Das Finanzamt lehnte ab – und das Finanzgericht Münster bestätigte diese Sicht (Urteil vom 3.6.2025, 13 K 356/23 E).
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten – warum das entscheidend ist
Die Unterscheidung entscheidet über den Zeitpunkt der Steuerersparnis:
Erhaltungsaufwand
Kosten für Instandhaltung und Reparatur mindern die Steuer sofort in voller Höhe im Jahr der Zahlung.
Herstellungskosten
Sie erhöhen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Wirtschaftsguts. Bei einem Gebäude verteilen sie sich über die Abschreibung auf viele Jahre. Beim Grund und Boden ist es besonders unangenehm: Er nutzt sich steuerlich nicht ab und wird deshalb nicht abgeschrieben. Die Kosten wirken sich dann im Privatvermögen allenfalls bei einem steuerpflichtigen Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist aus – im Ergebnis oft gar nicht.
Die zentrale Aussage des Gerichts: die „Zweitherstellung"
Das Gericht sah die Sanierung nicht als Reparatur am Schacht, sondern als Maßnahme am Grund und Boden selbst. Entscheidend war die Zielrichtung: Den Eigentümern ging es darum, das Grundstück überhaupt wieder nutzbar und vermietbar zu machen.
Der Boden war nach Auffassung des Gerichts wirtschaftlich „vollverschlissen" – er bot mit der fehlenden Standsicherheit nicht mehr seine prägende Haupteigenschaft. Wird ein solches Wirtschaftsgut durch umfangreiche Maßnahmen erstmals wieder nutzbar, liegt eine sogenannte Zweitherstellung vor. Das Ergebnis: Herstellungskosten statt Erhaltungsaufwand – und damit kein Sofortabzug.
Bemerkenswert ist ein zweiter Punkt: Das Finanzamt hatte argumentiert, durch die Entnahme des Anteils ins Privatvermögen Ende 2018 sei ein neuer Vergleichszeitpunkt entstanden. Dem folgte das Gericht ausdrücklich nicht. Der bloße Wechsel zwischen Betriebs- und Privatvermögen verschiebt den maßgeblichen Ursprungszustand nicht – hier blieb es beim Erwerb im Jahr 1990.
Was bedeutet das für Immobilieninvestoren?
Der Fall betrifft nicht nur Bergbaufolgeflächen. Vergleichbar sind etwa Bodenverdichtungen, Altlastenbeseitigungen, Geländeverfüllungen oder Erschließungsmaßnahmen. Immer dann, wenn Aufwendungen dem Boden und nicht dem Gebäude zuzuordnen sind, droht der Verlust des Sofortabzugs.
Praxishinweis
Klären Sie die steuerliche Einordnung, bevor Sie den Sanierungsauftrag erteilen. Lassen Sie Angebote und Rechnungen so aufteilen, dass Arbeiten am Gebäude, an Außenanlagen und am Grund und Boden getrennt ausgewiesen werden. Dokumentieren Sie außerdem den Zustand vor der Maßnahme sowie den geplanten Nutzungszweck – beides war im Münsteraner Verfahren ausschlaggebend. Eine saubere Aufteilung im Vorfeld rettet oft den Abzug für die Gebäudeanteile.
Wichtig: Das Verfahren ist noch nicht endgültig entschieden. Beim Bundesfinanzhof ist die Revision anhängig (Az. IX R 13/25). Vergleichbare Fälle sollten daher offengehalten werden.
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