Nießbrauch ablösen: BFH macht Entgelt steuerpflichtig
Zielgruppe: Vermieter, Immobilienunternehmer
Einleitung
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb der Familie überträgt, behält häufig ein Nießbrauchrecht zurück – das Recht, das Objekt weiter zu vermieten und die Mieten zu vereinnahmen. Wird dieses Recht später gegen eine Einmalzahlung aufgegeben, galt das bisher als steuerfreie Vermögensumschichtung. Mit dem Urteil vom 10. Oktober 2025 (IX R 4/24) hat der Bundesfinanzhof diese Praxis gekippt – mit erheblichen Folgen für Immobilieneigentümer und für die Gestaltung von Übertragungsverträgen.
Was der BFH entschieden hat
Im entschiedenen Fall hatte eine Mutter ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück. Sie trat selbst als Vermieterin auf und versteuerte die Mieten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nachdem die Immobilie verkauft worden war, verzichtete sie 2019 gegen eine Millionenzahlung auf ihr Recht.
Der BFH ordnet diese Zahlung nun als steuerbare Entschädigung ein (§ 24 Nr. 1 Buchst. a Einkommensteuergesetz). Die Begründung ist wirtschaftlich: Das Nießbrauchrecht hat seinen Wert allein darin, dass es Mieteinnahmen verschafft. Fällt es weg, tritt die Abfindung genau an die Stelle der künftigen Mieten – sie ist also ein Ersatz für entgehende Einnahmen und keine bloße Vermögensumschichtung im Privatvermögen.
Zwei ausdrückliche Kehrtwenden
1. Abkehr von der Rechtsprechung aus 1992. Bisher wurde der entgeltliche Verzicht als Aufgabe eines Wirtschaftsguts gesehen und blieb damit im Privatvermögen regelmäßig steuerfrei. Auch die Finanzverwaltung hat die Ablösung eines Vorbehalts- oder Vermächtnisnießbrauchs gegen Einmalzahlung bislang als nicht steuerbar behandelt. Der zuständige Senat des BFH hat mitgeteilt, an dieser alten Linie nicht mehr festzuhalten.
2. Kein Druck oder Zwang mehr erforderlich. Früher war eine Entschädigung nur dann steuerbar, wenn der Steuerpflichtige unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand. Dieses zusätzliche – im Gesetz nicht genannte – Erfordernis lässt der BFH fallen. Damit ist auch ein völlig freiwilliger Verzicht steuerpflichtig. Mehrere andere Senate des Gerichts haben dieser Änderung zugestimmt, die neue Linie ist also gefestigt.
Wichtige Einschränkung
Die Entscheidung betrifft ausdrücklich Fälle, in denen der Nießbraucher das Grundstück zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich selbst vermietet und daraus Einkünfte erzielt. Ob dasselbe gilt, wenn das Objekt zu diesem Zeitpunkt nicht vermietet ist – etwa bei Selbstnutzung oder Leerstand –, hat der BFH offengelassen.
Was das steuerlich bedeutet
Die Zahlung erhöht die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Jahr des Zuflusses. Zwei Punkte können die Belastung mindern:
- Werbungskosten: Aufwendungen im Zusammenhang mit der Entschädigung – etwa Beratungs- oder Vertragskosten – sind abziehbar.
- Ermäßigter Steuersatz: Weil die Zahlung geballt in einem Jahr anfällt, kann eine Tarifermäßigung nach § 34 EStG in Betracht kommen.
Praxishinweis
Prüfen Sie geplante Nießbrauchsablösungen vor Vertragsschluss steuerlich durch – und dokumentieren Sie schriftlich, aus welchen Gründen der Verzicht erfolgt. Diese Dokumentation ist die Grundlage dafür, den ermäßigten Steuersatz nach § 34 EStG durchzusetzen. Wer erst nach Zufluss der Zahlung rechnet, verschenkt in der Regel Gestaltungsspielraum.
Für bereits abgeschlossene Fälle gilt: Eine Rechtsprechungsänderung löst für sich genommen keine Berichtigungspflicht gegenüber dem Finanzamt aus. Offene Veranlagungen und laufende Einspruchsverfahren sollten Sie dennoch prüfen lassen.
Fazit
Die Ablösung eines Nießbrauchsrechts an einer vermieteten Immobilie ist kein steuerfreier Vorgang mehr. Wer familiäre Immobilienstrukturen umbaut, Erbfolgen ordnet oder ein Objekt verkaufsfähig machen will, muss die Steuerfolgen von Anfang an einplanen.
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