Kaufpreisaufteilung: Neue Regeln nach dem JStG 2026
Zielgruppe: Vermieter, Immobilienunternehmer
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann nur den Gebäudeanteil abschreiben – der Anteil für den Grund und Boden bleibt steuerlich unberücksichtigt. Genau diese Aufteilung des Kaufpreises ist seit Jahren einer der häufigsten Streitpunkte mit dem Finanzamt und entscheidet bei großen Objekten über Tausende Euro Steuerersparnis pro Jahr. Mit dem Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 soll die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich geregelt werden – mit spürbaren Vorteilen für Immobilienunternehmer, aber auch mit neuen Anforderungen.
Warum die Kaufpreisaufteilung so wichtig ist
Beim Kauf eines bebauten Grundstücks zahlen Sie einen Gesamtpreis. Steuerlich muss dieser Betrag jedoch aufgeteilt werden: in einen Anteil für das Gebäude und einen Anteil für den Grund und Boden. Nur das Gebäude wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben und senkt damit jedes Jahr Ihre Mieteinkünfte. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre Abschreibung – und desto niedriger Ihre Steuerlast.
Bislang fehlte eine klare gesetzliche Grundlage. Die Finanzverwaltung griff regelmäßig auf ihre eigene „Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung" zurück, ein Excel-Berechnungsschema, das in Regionen mit hohen Bodenwerten oft einen auffallend niedrigen Gebäudeanteil ergibt. Ein früherer Versuch, das Thema per Verordnung zu regeln, scheiterte.
Was der neue § 6f EStG vorsieht
Vorrang für die Vereinbarung im Kaufvertrag
Der Kern der Neuregelung: Eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung soll grundsätzlich vorrangig anerkannt werden. Voraussetzung ist, dass sie die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse nicht verfehlt und wirtschaftlich nachvollziehbar erscheint.
Nicht bindend ist die Vereinbarung nur dann, wenn Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch im Sinne von § 42 der Abgabenordnung vorliegen – also wenn die Aufteilung ersichtlich nur zum Zweck der Steuerersparnis künstlich verschoben wurde.
Auffanglösung: Verhältnis der Verkehrswerte
Fehlt eine vertragliche Regelung oder greift eine der genannten Ausnahmen, richtet sich die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte unter Berücksichtigung der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 6f Abs. 2 EStG-E).
Arbeitshilfe erhält gesetzliche Grundlage
Das Bundesfinanzministerium soll im Einvernehmen mit den Ländern weiterhin eine Arbeitshilfe veröffentlichen dürfen (§ 6f Abs. 3 EStG-E). Wer von deren Ergebnis abweichen will, muss künftig mehr liefern: erforderlich sind eine Vor-Ort-Besichtigung und das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines zertifizierten Sachverständigen.
Einschätzung: Chance mit Restrisiko
Der Vorrang der vertraglichen Aufteilung ist ein deutlicher Fortschritt. Er ist marktnäher und spart Bürokratie – denn ein zwischen fremden Dritten ausgehandeltes Ergebnis hat im Zweifel mehr Beweiskraft als ein pauschales Berechnungsschema.
Offen bleibt, ob die Finanzverwaltung dieses Regel-Ausnahme-Verhältnis in der Praxis durchhält oder notarielle Aufteilungen doch anhand ihrer Arbeitshilfe „verprobt". Aus unserer Sicht darf allein eine Abweichung von der Arbeitshilfe keinen Missbrauchsvorwurf begründen. Weichen die Werte deutlich voneinander ab, wäre im Zweifel die Arbeitshilfe an das Marktergebnis anzupassen – nicht umgekehrt. Kritisch bleibt zudem, dass der Gegenbeweis für Steuerpflichtige weiter hohe Hürden hat; eine Orientierung am Nachweis des niedrigeren gemeinem Wertes des Grundbesitzes für die Erbschaft- und Schenkungsteuer wäre wünschenswert.
Zeitliche Anwendung: Die Regelung soll erstmals für bebaute Grundstücke gelten, die auf Grundlage eines nach dem Tag der Verkündung wirksam abgeschlossenen Kaufvertrags erworben werden.
Praxishinweis
Nehmen Sie die Kaufpreisaufteilung künftig aktiv in den notariellen Kaufvertrag auf – und dokumentieren Sie sie nachvollziehbar, etwa über Bodenrichtwerte, Herstellungskosten oder ein Wertgutachten. Eine begründete Aufteilung im Vertrag ist der wirksamste und günstigste Schutz gegen eine spätere Korrektur durch das Finanzamt. Lassen Sie den Entwurf des Kaufvertrags deshalb vor der Beurkundung steuerlich prüfen.
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