Denkmal-"AfA": Kein Übergang auf den Erben
Zielgruppe: Immobilieneigentümer
Einleitung
Wer ein Baudenkmal saniert und selbst bewohnt, kann die Sanierungskosten über zehn Jahre steuerlich abziehen. Was aber passiert, wenn der Eigentümer vor Ablauf dieser zehn Jahre stirbt? Der Bundesfinanzhof hat diese Frage am 25. März 2026 entschieden – mit einem Ergebnis, das für Immobilieneigentümer und ihre Familien erhebliche finanzielle Folgen haben kann.
Worum geht es bei § 10f EStG?
§ 10f des Einkommensteuergesetzes ist eine Förderregelung für denkmalgeschützte Gebäude, die der Eigentümer selbst bewohnt. Er darf die begünstigten Sanierungs- und Erhaltungsaufwendungen über zehn Jahre mit jeweils bis zu 9 Prozent wie Sonderausgaben von seinem Einkommen abziehen. Insgesamt sind das 90 Prozent der Kosten.
Wichtig: Es handelt sich nicht um eine klassische Abschreibung (AfA), sondern um eine eigenständige Steuervergünstigung. Denn das Gebäude wird ja nicht vermietet, sondern selbst genutzt – es dient also nicht der Erzielung von Einkünften.
Der entschiedene Fall
Ein Ehepaar hatte ein Baudenkmal für rund 1,4 Millionen Euro saniert und ab 2016 selbst bewohnt. Beide nutzten die Abzugsbeträge nach § 10f EStG. Als der Ehemann 2017 verstarb, erbten die Ehefrau und die beiden Kinder. Der Sohn übernahm anschließend den hälftigen Miteigentumsanteil des Vaters und wollte dessen noch offene Abzugsbeträge weiter geltend machen.
Das Finanzamt lehnte ab und rechnete ihm 0 Euro zu. Finanzgericht und BFH bestätigten das.
Die Begründung des BFH
Einkommensteuer ist eine höchstpersönliche Steuer
Erblasser und Erbe sind zwei verschiedene Steuersubjekte. Die Einkommensteuer knüpft an die persönliche Leistungsfähigkeit an – und die endet mit dem Tod. Der BFH knüpft damit an eine Grundsatzentscheidung des Großen Senats aus dem Jahr 2007 an, wonach auch ein Verlustvortrag nicht vererbt wird.
Kein Abzug für fremde Aufwendungen
Der Erbe hat die Sanierungskosten nicht selbst getragen. Ihm ist das Gebäude unentgeltlich zugefallen, seine eigene wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ist also nicht gemindert. Es fehlt damit nicht nur eine Rechtsgrundlage, sondern auch ein sachlicher Grund für den Abzug.
Die Ausnahme für Ehegatten bleibt eine Ausnahme
Das Gesetz erlaubt an einer Stelle ausdrücklich, dass ein zusammenveranlagter Ehegatte die Abzugsbeträge für einen geerbten Miteigentumsanteil fortführt. Der BFH stellt klar: Diese Regelung gilt nur für Ehegatten und lässt sich nicht auf Kinder oder andere Erben übertragen. Zusammenveranlagte Eheleute werden bei Sonderausgaben wie ein einziger Steuerpflichtiger behandelt – Kinder eben nicht.
Was das praktisch bedeutet
Verstirbt der Eigentümer im vierten Jahr des Abzugszeitraums, verfallen die restlichen sechs Jahresbeträge ersatzlos – sofern nicht der Ehegatte erbt. Bei Sanierungskosten in Millionenhöhe kann das einen sechsstelligen Steuervorteil kosten. Eine Übertragung auf den nächsten Eigentümer ist auch dann nicht möglich, wenn dieser das Gebäude weiterhin selbst bewohnt.
Praxishinweis
Prüfen Sie bei laufender Denkmalförderung nach § 10f EStG frühzeitig die Eigentümerstruktur: Wer trägt die Aufwendungen, wer steht im Grundbuch und wer würde im Erbfall erben? Eine rechtzeitige Gestaltung – etwa die Übertragung von Miteigentumsanteilen zu Lebzeiten auf den späteren Nutzer, damit dieser die Aufwendungen selbst trägt – kann den Förderbetrag sichern. Nach dem Erbfall ist eine Korrektur nicht mehr möglich.
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