15. April 2026
Reparatur oder Herstellungskosten? Das müssen Immobilieneigentümer jetzt wissen
Zielgruppe: Immobilienunternehmer – allgemein relevant auch für Rechtsanwälte & Notare mit eigenem Kanzleigebäude
Wer eine Immobilie saniert, renoviert oder modernisiert, steht vor einer steuerlich folgenreichen Frage: Kann ich die Kosten sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehen – oder muss ich sie über Jahrzehnte abschreiben? Diese Unterscheidung kann Tausende Euro Steuerersparnis pro Jahr ausmachen. Das Bundesfinanzministerium hat im Januar 2026 ein neues, umfassendes Schreiben veröffentlicht, das die Spielregeln für alle offenen Fälle neu festlegt.
Drei Kategorien, eine entscheidende Weiche
Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes fallen steuerlich in eine von drei Kategorien:
Erhaltungsaufwendungen sind Arbeiten, die das Gebäude in seinem bisherigen Zustand erhalten – zum Beispiel das Streichen der Fassade, der Austausch eines defekten Heizkörpers oder die Erneuerung des Bodenbelags. Diese Kosten sind im Jahr der Zahlung sofort vollständig abziehbar.
Herstellungskosten entstehen, wenn bauliche Maßnahmen das Gebäude in einen neuen, besseren Zustand versetzen – etwa durch Erweiterungen, Aufstockungen oder eine grundlegende Modernisierung, die den Wohnwert deutlich steigert. Diese Kosten können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes (meist 2 % pro Jahr) abgeschrieben werden.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind ein gesetzlicher Sonderfall: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie mehr als 15 % des Kaufpreises (ohne Mehrwertsteuer) in Renovierungen investiert, muss diese Ausgaben ebenfalls aktivieren und abschreiben – auch wenn es sich eigentlich um Erhaltungsmaßnahmen handelt.
Was ist neu im BMF-Schreiben 2026?
Das neue Schreiben ersetzt die bisherigen Verwaltungsregelungen aus 2003 und 2017 und bringt einige wichtige Klarstellungen für die Praxis:
Standardhebung: Wann wird eine Renovierung zur Herstellungsmaßnahme?
Eine wesentliche Verbesserung eines Wohngebäudes – und damit eine nicht sofort abziehbare Herstellungsmaßnahme – liegt vor, wenn der sogenannte Standard des Gebäudes deutlich angehoben wird. Der Standard bestimmt sich ausschließlich nach vier zentralen Ausstattungsmerkmalen: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster.
Eine Standardhebung liegt nur dann vor, wenn mindestens drei dieser vier Bereiche von einem niedrigeren auf einen höheren Standard gebracht werden. Das neue BMF-Schreiben stellt klar: Maßnahmen außerhalb dieser vier Bereiche – etwa eine Wärmedämmung der Fassade – spielen für die Beurteilung der Standardhebung keine Rolle.
Energetische Sanierung allein reicht nicht
Besonders praxisrelevant: Eine energetische Sanierung (z.B. bessere Dämmung, Einbau einer Wärmepumpe statt Gasheizung) erhöht den steuerlichen Gebäudestandard nicht automatisch. Wer eine funktionsfähige Heizung lediglich durch eine andere Wärmequelle austauscht, löst damit keine Standardhebung aus – die Kosten bleiben sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen.
Historischer Standard zählt
Für ältere Gebäude gilt: Der Standard wird auf Basis der damals üblichen Ausstattung beurteilt – nicht nach heutigen Maßstäben. Kohleöfen und Einfachverglasung galten früher als mittlerer Standard. Wer ein solches Altgebäude modernisiert, muss daher nicht zwingend von einer steuerlich ungünstigen Standardhebung ausgehen.
15 %-Grenze: Drei-Jahres-Frist läuft taggenau
Bei Immobilienkäufen gilt: Der Drei-Jahres-Zeitraum für die anschaffungsnahen Herstellungskosten beginnt mit dem wirtschaftlichen Übergang der Immobilie (Übergabe von Besitz, Nutzen und Lasten) – und wird auf den Tag genau berechnet. Auch Kosten für Sanierungsmaßnahmen, von denen man beim Kauf noch nichts wusste (z.B. versteckte Mängel), zählen mit.
Praxishinweis
Planen Sie nach einem Immobilienkauf Renovierungen, sollten Sie vor Beginn der Arbeiten prüfen, wie hoch die Sanierungskosten im Verhältnis zum Kaufpreis sind. Überschreiten sie innerhalb von drei Jahren nach Kauf die 15 %-Grenze (netto), sind alle Renovierungskosten dieses Zeitraums – auch Malerarbeiten und Kleinreparaturen – steuerlich nicht sofort abziehbar. Eine frühzeitige Planung und Dokumentation aller Maßnahmen kann bares Geld sparen.
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