20. April 2026
Keine Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau bei Abriss und anschließendem Neubau
Zielgruppe: Immobilienunternehmer
Wer ein altes Haus abreißt und neu baut, verliert oft die Steuervergünstigung
Viele Immobilieninvestoren sanieren oder ersetzen ältere Mietwohnungen – manchmal ist ein Abriss wirtschaftlich sinnvoller als eine aufwendige Sanierung. Was auf den ersten Blick wie ein Neubau aussieht, behandelt der Fiskus in bestimmten Konstellationen aber ganz anders. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aus dem August 2025 macht deutlich: Wer ein bestehendes Haus abreißt und durch einen Neubau ersetzt, kann die besondere Steuerförderung nach § 7b EStG nicht beanspruchen. Das kann je nach Investitionsvolumen einen erheblichen steuerlichen Unterschied bedeuten.
Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Der Gesetzgeber hat 2019 eine spezielle Steuervergünstigung für den Mietwohnungsneubau eingeführt: die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Sie erlaubt es Vermietern, in den ersten vier Jahren nach Fertigstellung einer neuen Mietwohnung zusätzlich bis zu 5 % der Herstellungskosten pro Jahr steuerlich abzusetzen – zusätzlich zur normalen Gebäudeabschreibung.
Der Hintergedanke des Gesetzgebers war klar: Mehr bezahlbarer Wohnraum soll geschaffen werden. Deshalb gilt die Förderung nur für Wohnungen, die neu und bisher nicht vorhanden waren. Nicht jedes neue Gebäude erfüllt diese Voraussetzung automatisch.
Das BFH-Urteil: Ersatz ist kein Neubau
Im konkreten Fall hatte eine Eigentümerin ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus abgerissen und auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus errichtet und vermietet. Sie beantragte die Sonderabschreibung – das Finanzamt lehnte ab, das Finanzgericht Köln bestätigte die Ablehnung, und der BFH wies die Revision mit Urteil vom 12. August 2025 ebenfalls zurück.
Die Begründung: Zwar ist das neue Gebäude im wörtlichen Sinne „neu". Die entscheidende Frage ist jedoch, ob durch den Bau mehr Wohnraum entstanden ist als vorher vorhanden war. Das war hier nicht der Fall – eine Wohnung wurde durch eine andere ersetzt, der Wohnungsbestand auf dem Grundstück blieb unverändert.
Was das Gericht konkret entschieden hat
- Kein §7b, wenn: Abriss und Neubau als einheitliche Maßnahme geplant sind – zum Beispiel, wenn der Bauantrag für den Neubau bereits vor dem Abriss gestellt wurde oder die Bauarbeiten unmittelbar anschließen.
- Möglicherweise §7b, wenn: Zwischen Abriss und Neubau ein erheblicher, nicht geplanter Zeitraum liegt und kein einheitlicher Gesamtplan erkennbar war. In diesem Fall könnte die Förderung ausnahmsweise greifen – aber die Hürde ist hoch.
- Keine Rolle spielt: Die wirtschaftliche Motivation für den Abriss (z. B. Sanierungskosten) oder die Absicht, ursprünglich länger zu warten.
Wann greift die Förderung tatsächlich?
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt in Frage, wenn durch eine Baumaßnahme zusätzlicher Wohnraum entsteht:
- Neubau auf einem bisher unbebauten Grundstück
- Aufstockung eines Bestandsgebäudes (neue Wohneinheiten werden hinzugefügt)
- Ausbau bislang nicht als Wohnraum genutzter Flächen (z. B. Dachgeschoss)
- Möglicher Sonderfall: Ersatz eines Einfamilienhauses durch ein Mehrfamilienhaus (wenn dadurch mehr Wohneinheiten entstehen)
Praxishinweis für Immobilieninvestoren
Planen Sie einen Abriss und anschließenden Neubau, sollten Sie vor der Antragstellung eines Bauantrags steuerlich prüfen lassen, ob die Sonderabschreibung überhaupt in Betracht kommt. Sobald der Bauantrag gestellt ist oder die Planungen weit fortgeschritten sind, wertet das Finanzamt Abriss und Neubau in der Regel als eine einheitliche Maßnahme – mit der Folge, dass § 7b EStG nicht angewendet werden kann. Eine frühzeitige Beratung spart hier bares Geld.
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