17. Juni 2026
Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Welches Verfahren gilt?
Zielgruppe: Immobilienunternehmer – auch relevant für alle Vermieter und Kapitalanleger
Wer eine vermietete Immobilie kauft, kann das Gebäude steuerlich abschreiben – nicht aber den Grund und Boden. Dafür muss der Kaufpreis aufgeteilt werden: Wie viel entfällt auf das Gebäude, wie viel auf das Grundstück? Diese Frage klingt technisch, hat aber erhebliche Auswirkungen auf Ihre jährliche Steuerbelastung. Das Finanzamt und Käufer sind sich dabei oft nicht einig – und der Bundesfinanzhof (BFH) hat zuletzt im Oktober 2025 erneut Stellung bezogen.
Warum die Aufteilung so wichtig ist
Nur der Gebäudeanteil am Kaufpreis darf über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden (sogenannte AfA – Absetzung für Abnutzung). Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung und desto niedriger Ihre Steuerlast. Ein Unterschied von wenigen Prozentpunkten bei der Aufteilung kann über die Jahre zehntausende Euro ausmachen.
Enthält der Kaufvertrag bereits eine Aufteilung, legt das Finanzamt diese grundsätzlich zugrunde – es sei denn, sie weicht erheblich von den tatsächlichen Wertverhältnissen ab. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, muss das Finanzamt schätzen. Genau hier beginnt der Streit.
Drei anerkannte Bewertungsverfahren
Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es drei normierte Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021):
Vergleichswertverfahren
Der Wert wird anhand tatsächlicher Verkäufe vergleichbarer Objekte ermittelt. Dieses Verfahren eignet sich besonders für selbst genutzte Immobilien und die Bodenwertermittlung – sofern ausreichend Vergleichspreise vorliegen.
Ertragswertverfahren
Grundlage sind die erzielbaren Mieteinnahmen. Es ist das bevorzugte Verfahren für Renditeobjekte wie Miet- und Geschäftshäuser. Dabei gibt es drei Varianten: das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.
Sachwertverfahren
Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert plus dem Zeitwert der baulichen Anlagen. Anwendungsfall sind vor allem selbst genutzte, nicht vermietete Objekte wie Einfamilienhäuser.
Alle drei Verfahren sind gleichwertig – keines hat grundsätzlichen Vorrang. Bei richtiger Anwendung führen sie zum selben Ergebnis: dem Verkehrswert der Immobilie.
Das BFH-Urteil vom Oktober 2025: Was hat sich verändert?
Der BFH hat in seinem Urteil vom 7. Oktober 2025 (IX R 26/24) erneut das allgemeine Ertragswertverfahren für die Kaufpreisaufteilung bei Renditeobjekten bevorzugt. In der Fachwelt ist diese Entscheidung jedoch umstritten.
Das Problem mit dem allgemeinen Ertragswertverfahren
Bei diesem Verfahren wird vom jährlichen Rohertrag zunächst ein Verzinsungsbetrag für den Boden abgezogen. Was bleibt, gilt als Gebäude-Reinertrag. Für die Verkehrswertermittlung ist der Bodenwert zu addieren. Das führt in der Praxis dazu, dass der Bodenwert doppelt berücksichtigt wird – einmal als direkter Bodenwert, einmal über den abgezogenen Verzinsungsbetrag. Das Ergebnis: Der Gebäudeanteil fällt rechnerisch niedriger aus, der Bodenanteil höher.
Für Investoren bedeutet das: weniger Abschreibungspotenzial.
Warum das vereinfachte Ertragswertverfahren besser passt
Das vereinfachte Ertragswertverfahren vermeidet diese Doppelberücksichtigung. Es berechnet den heutigen Wert zukünftiger Mieterträge und addiert den auf den Kaufzeitpunkt abgezinsten Bodenwert. Das ist wirtschaftlich schlüssiger: Wer heute in ein bebautes Mietwohngrundstück investiert, kauft es vordringlich wegen der Erzielung der Miterträge aus dem Gebäude. Das unbebaute Grundstück erhält man erst am Ende der Nutzungsdauer des Gebäudes und nach dessen Abriss. Das zukünftig verfügbare unbebaute Grundstück ist heute entsprechend weniger wert.
Praxishinweis
Lassen Sie die Kaufpreisaufteilung vor dem Notartermin durch einen Steuerberater oder vereidigten Sachverständigen prüfen. Eine bereits im Kaufvertrag festgehaltene Aufteilung ist für das Finanzamt grundsätzlich bindend – solange sie die realen Wertverhältnisse nicht grob verfehlt. Eine sorgfältig begründete Aufteilung zugunsten des Gebäudeanteils kann Ihre Abschreibungsbasis erheblich verbessern und langfristig erhebliche Steuervorteile sichern.
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