2. Juni 2026
Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Vertrag schlägt BMF-Tool
Zielgruppe: Immobilienunternehmer
Wer eine vermietete Immobilie kauft, möchte möglichst viel des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen lassen – denn nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar und mindert die Steuerlast. Doch das Finanzamt rechnet häufig anders als im Notarvertrag vereinbart und greift dabei auf die sogenannte „Arbeitshilfe" des Bundesfinanzministeriums (BMF) zurück. Mehrere Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigen: Immobilieninvestoren haben hier deutlich bessere Karten, als das Finanzamt häufig suggeriert.
Worum geht es bei der Kaufpreisaufteilung?
Beim Kauf eines bebauten Grundstücks zahlen Sie einen Gesamtkaufpreis. Steuerlich muss dieser auf zwei Teile aufgeteilt werden:
- den Grund- und Bodenanteil (nicht abschreibbar)
- den Gebäudeanteil (Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung, AfA)
Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA – und desto geringer Ihre steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Über die gesamte Nutzungsdauer geht es regelmäßig um fünf- bis sechsstellige Steuerbeträge.
Was hat der BFH klargestellt?
1. Vorrang der vertraglichen Aufteilung
Mit Urteil vom 21.7.2020 (IX R 26/19) hat der BFH bestätigt: Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude ist grundsätzlich der Besteuerung zugrunde zu legen. Das Finanzamt darf davon nur abweichen, wenn
- die Aufteilung nur zum Schein erfolgte,
- ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt oder
- die Aufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist.
Eine bloße Abweichung vom Bodenrichtwert reicht nicht aus, um die vertragliche Vereinbarung zu kippen.
2. Die BMF-Arbeitshilfe ist nicht bindend
Die Finanzämter setzen häufig die vom BMF bereitgestellte Excel-„Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung" ein. Der BFH stellt klar: Diese ist weder eine Rechtsnorm noch eine bindende Verwaltungsanweisung. Sie verengt die Bewertung unzulässig auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren und berücksichtigt regionale Unterschiede nicht angemessen. In gerichtlichen Streitfällen ist regelmäßig ein öffentlich bestellter Sachverständiger einzuholen.
3. Welches Bewertungsverfahren gilt?
Mit Urteil vom 7.10.2025 (IX R 26/24) hat der BFH die Bewertung denkmalgeschützter Immobilien behandelt. Grundsätzlich kommen drei Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in Betracht:
- Vergleichswertverfahren – bei guter Vergleichsdatenlage, typisch für Eigennutzer-Objekte
- Ertragswertverfahren – Standard bei vermieteten Wohn- und Geschäftsimmobilien
- Sachwertverfahren – bei selbstgenutzten oder besonderen Objekten
Für Renditeimmobilien ist das Ertragswertverfahren in der Regel die qualifizierte Grundlage. Welche Methode im Einzelfall angemessen ist, hängt von Objektart, Datenlage und Marktgepflogenheiten ab.
Praxishinweis
Vereinbaren Sie die Kaufpreisaufteilung bereits im Notarvertrag – und begründen Sie sie nachvollziehbar. Halten Sie dazu die wertbildenden Faktoren schriftlich fest: Bauzustand, Renovierungsbedarf, Ausstattungsmerkmale, Lagenachteile, kalkulierte Mietrendite. Je sorgfältiger Sie die Aufteilung dokumentieren – idealerweise mit einem qualifizierten Sachverständigengutachten nach ImmoWertV 2021 – desto schwerer fällt es dem Finanzamt, später eine abweichende Aufteilung über die BMF-Arbeitshilfe durchzusetzen. Bei größeren Investments rechnet sich ein vorbereitendes Gutachten praktisch immer.
Fazit
Die Rechtsprechung des BFH stärkt die Position von Immobilieninvestoren deutlich. Wer beim Kauf gut vorbereitet ist, die Aufteilung sauber begründet und dokumentiert, kann sich gegen pauschale Kürzungen des Finanzamts erfolgreich wehren – und sichert sich über die Jahre erhebliche Steuervorteile.
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