Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer: BFH stärkt die Gutachterausschüsse
Zielgruppe: Immobilienunternehmer
Wer eine Immobilie erbt, erlebt oft eine unangenehme Überraschung: Das Finanzamt setzt einen deutlich höheren Wert an als erwartet – und damit auch eine höhere Erbschaftsteuer. Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11. März 2026 (II R 6/23) zeigt, wie wenig Spielraum Erben und Immobilieneigentümer haben, diese Werte anzugreifen. Für alle, die Immobilienvermögen halten oder übertragen wollen, ist das eine wichtige Weichenstellung.
Der Fall: 78.000 Euro oder 186.000 Euro?
Vererbt wurde eine Eigentumswohnung. Die Erben ermittelten den Wert nach dem sogenannten Sachwertverfahren – also anhand von Bau- und Bodenwert – und kamen auf 78.493 Euro. Das Finanzamt rechnete stattdessen mit Verkaufspreisen vergleichbarer Wohnungen und landete zunächst bei 170.000 Euro.
Die Erben wehrten sich: Die verwendeten Vergleichsdaten seien nicht belastbar. Das Finanzamt fragte daraufhin beim zuständigen Gutachterausschuss nach. Dieser wertete 20 tatsächliche Verkaufsfälle zwischen 114.000 und 254.000 Euro aus und nannte einen Durchschnitt von 186.000 Euro. Genau dieser Wert wurde festgesetzt – für die Erben also eine Verschlechterung. Die Klage blieb erfolglos.
Was der BFH entschieden hat
Vergleichswertverfahren hat Vorrang
Bei Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäusern schreibt das Gesetz das Vergleichswertverfahren vor. Es orientiert sich an Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Das Sachwertverfahren ist nur die Rückfallebene – und kommt ausschließlich zum Einsatz, wenn keine geeigneten Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren zu bekommen sind. Liegen Vergleichspreise vor, ist die Diskussion beendet.
Gerichte prüfen die Zahlen nur eingeschränkt
Der Kern des Urteils: Finanzgerichte dürfen die Vergleichspreise eines Gutachterausschusses grundsätzlich übernehmen, ohne selbst nachzurechnen. Eine eigene fachliche Neubewertung ist nicht vorgesehen. Nur wenn konkrete, nachvollziehbar dargelegte Fehler behauptet werden – oder Fehler offen auf der Hand liegen – muss das Gericht genauer hinsehen. Geprüft wird dann etwa, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten und die Methodik korrekt angewendet wurden.
Begründung des BFH: Gutachterausschüsse sind unabhängige, gesetzlich eingerichtete Stellen mit ausgewerteter Kaufpreissammlung, Fachwissen und Ortskenntnis. Dass auch Vertreter der Finanzverwaltung mitwirken, schadet nicht – sie sind dort nicht an Weisungen gebunden.
Der Durchschnitt zählt, nicht der niedrigste Wert
Das Argument der Erben, aus der Spanne der Vergleichsfälle müsse der günstigste Preis gewählt werden, hat der BFH ausdrücklich verworfen.
Der einzige echte Hebel: der Nachweis eines niedrigeren Werts
Die steuerliche Bewertung ist ein pauschaliertes Verfahren – sie trifft nie jeden Einzelfall exakt. Deshalb bleibt der Weg, einen niedrigeren tatsächlichen Marktwert nachzuweisen. Dieser Nachweis wird von den Gerichten vollständig überprüft. In der Praxis gelingt er durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten oder durch einen zeitnahen tatsächlichen Verkaufspreis der Immobilie.
Praxishinweis
Wenn der festgestellte Grundbesitzwert deutlich über Ihrer eigenen Einschätzung liegt: Setzen Sie nicht auf die Forderung nach einem anderen Bewertungsverfahren – das führt nach diesem Urteil ins Leere. Beauftragen Sie stattdessen frühzeitig, möglichst noch innerhalb der Einspruchsfrist, ein Verkehrswertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen. Prüfen Sie außerdem, ob wertmindernde Besonderheiten (Sanierungsstau, Erbbaurecht, Vermietung, ungünstiger Zuschnitt) im Vergleichswert überhaupt berücksichtigt wurden – hier liegen die konkreten Fehler, die ein Gericht noch aufgreifen muss.
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