Grundsteuer: Welcher Bodenrichtwert gilt?
Zielgruppe: Immobilienunternehmer
Der Bodenrichtwert entscheidet bei der Grundsteuer maßgeblich über die Höhe des Grundsteuerwerts – und damit über Ihre laufende Belastung. Besonders brisant wird es, wenn für ein Grundstück gleichzeitig zwei unterschiedliche Bodenrichtwerte veröffentlicht sind, etwa 40 Euro und 450 Euro pro Quadratmeter. Genau diesen Fall hat das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschieden – mit klaren Maßstäben für alle Eigentümer, die gegen ihren Grundsteuerwertbescheid vorgehen möchten .
Was sind überlagernde Bodenrichtwertzonen?
Gutachterausschüsse legen für jedes Gebiet Bodenrichtwerte fest – also durchschnittliche Bodenwerte pro Quadratmeter. Normalerweise liegt ein Grundstück in genau einer Zone. In Sonderfällen dürfen sich Zonen jedoch deckungsgleich überlagern: etwa wenn in einem Gebiet Wohnhäuser und Wochenendhäuser bunt gemischt liegen und sich keine saubere räumliche Grenze ziehen lässt.
Wichtig: Solche Überlagerungen sind nicht nur bei unterschiedlichen Nutzungsarten zulässig, sondern auch bei unterschiedlichen sogenannten Entwicklungszuständen – also der Frage, ob eine Fläche baureif ist oder nicht .
Kein Mittelwert, sondern eine Auswahl
Viele Eigentümer nehmen an, das Finanzamt dürfe den Bodenrichtwert nach unten „anpassen“. Das Gericht stellt klar: Das Gesetz erlaubt keine Anpassung, sondern nur eine Auswahl zwischen mehreren gleichrangigen Bodenrichtwerten. Es gibt also keinen Durchschnitt und keinen Abschlag – nur einen von beiden Werten .
Der Maßstab: Was passt zum Grundstück selbst?
Entscheidend ist, welcher Bodenrichtwert dem zu bewertenden Grundstück am ehesten gerecht wird. Verglichen werden dabei die Merkmale des Grundstücks selbst – nicht der Charakter der Nachbarschaft. Ob die umliegenden Häuser reine Wochenendhäuser sind, spielt für Ihr Grundstück keine Rolle .
Der entschiedene Fall: Vom Kleingarten zum Bauland
Ein Ehepaar besaß in Berlin ein 612 Quadratmeter großes Grundstück mit einem Einfamilienhaus von 1960, kernsaniert 1988. Die Fläche war früher Teil einer Kleingartenanlage, die Wege sind unbefestigt, das Abwasser läuft über Sammelgruben, ein Bebauungsplan existiert nicht. Für das Grundstück waren zwei Zonen veröffentlicht: 40 Euro pro Quadratmeter (sonstige Fläche, Wochenendhäuser) und 450 Euro pro Quadratmeter (baureifes Land, Wohnbaufläche) .
Das Finanzamt setzte 450 Euro an – und lag damit richtig. Die Begründung:
- Baureifes Land: Bebaute Grundstücke mit legaler Bebauung sind grundsätzlich baureifes Land. Ob nach einem Abriss noch neu gebaut werden dürfte, ist unerheblich .
- Wohnbaufläche: Wird ein Objekt dauerhaft und baurechtlich zulässig zum Wohnen genutzt, zählt es als Wohnbaufläche – nicht als Wochenendhaus .
- Unerheblich sind: unbefestigte Wege, fehlender Kanalanschluss, fehlender Keller, fehlender Bebauungsplan sowie die Herkunft des Eigentums aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz .
Der Grundsteuerwert von 271.900 Euro blieb damit bestehen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung wurde die Revision zugelassen.
Praxishinweis
Prüfen Sie im Bodenrichtwertportal Ihres Bundeslandes, ob für Ihr Grundstück mehrere sich überlagernde Zonen veröffentlicht sind – und dokumentieren Sie zu jeder Zone Entwicklungszustand und Nutzungsart. Wenn der vom Finanzamt gewählte Wert nicht zu den tatsächlichen, rechtlich zulässigen Merkmalen Ihres Grundstücks passt, ist ein Einspruch aussichtsreich. Argumente über die Nachbarschaft oder die Erschließungsqualität tragen dagegen nicht.
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