Grundsteuer BW: BFH bestätigt Bodenwertmodell
Zielgruppe: Immobilieninvestoren
Einleitung
Wer in Baden-Württemberg Grundstücke hält, zahlt Grundsteuer allein auf den Bodenwert – Gebäude bleiben bei der Bewertung außen vor. Ob dieses Sondermodell verfassungsgemäß ist, war lange offen. Mit Urteil vom 22. April 2026 (II R 26/24) hat der Bundesfinanzhof nun entschieden: Das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg hält der verfassungsrechtlichen Prüfung stand. Für Immobilieneigentümer und Investoren bedeutet das Planungssicherheit – und zugleich das Ende der Hoffnung auf pauschale Entlastung.
Worum ging es in dem Verfahren?
Eine Eigentümerin aus Karlsruhe besitzt ein 1.109 m² großes, mit einem Zweifamilienhaus bebautes Grundstück. Der Gutachterausschuss hatte für die Bodenrichtwertzone einen Wert von 510 Euro pro Quadratmeter festgelegt – allerdings nur für eine Grundstückstiefe von 40 Metern. Für die dahinterliegende Gartenfläche wollte die Eigentümerin nur 33 Prozent dieses Werts ansetzen.
Das Finanzamt rechnete anders: gesamte Fläche mal voller Bodenrichtwert. Ergebnis: ein Grundsteuerwert von 565.500 Euro statt der erklärten, deutlich niedrigeren Summe. Finanzgericht und BFH gaben dem Finanzamt recht.
Die drei wichtigsten Aussagen des BFH
1. Der Bodenrichtwert gilt pauschal – ohne Abschläge
Innerhalb einer Bodenrichtwertzone wird der Bodenrichtwert des sogenannten Richtwertgrundstücks auf jedes Grundstück angewendet. Individuelle Besonderheiten – ungünstiger Zuschnitt, reine Gartennutzung im hinteren Bereich, Nähe zu einem Gewässer oder Hochwassergefahr – führen bei der Bewertung selbst zu keinem Abschlag. Der Gesetzgeber wollte ein bewusst einfaches, gut administrierbares Verfahren.
2. Eine reine Bodenwertsteuer ist zulässig
Baden-Württemberg durfte vom Bundesmodell abweichen. Die Öffnungsklausel des Grundgesetzes erlaubt den Ländern eigene Grundsteuerkonzepte – auch solche, die Gebäude bei der Bewertung vollständig ausklammern. Dass Gebäude nicht in die Bemessungsgrundlage einfließen, verstößt weder gegen den Gleichheitssatz noch gegen den Umweltschutzauftrag des Grundgesetzes. Die Nutzung zu Wohnzwecken wirkt sich immerhin über eine ermäßigte Steuermesszahl aus.
3. Ein niedrigerer Wert zählt erst ab 30 Prozent Abweichung
Wer weniger zahlen will, muss den tatsächlichen Bodenwert nachweisen – und zwar durch ein qualifiziertes Gutachten. Die Hürde: Der nachgewiesene Wert muss um mehr als 30 Prozent unter dem festgestellten Wert liegen. Im entschiedenen Fall lag die Abweichung nach den Feststellungen des Finanzgerichts bei nur 24 Prozent – zu wenig.
Besonders bitter für die Klägerin: Sie legte später ein Gutachten vor, das eine Abweichung von rund 36 Prozent belegte. Weil sie es erst im Revisionsverfahren einreichte, durfte der BFH es nicht mehr berücksichtigen.
Praxishinweis
Prüfen Sie Ihre Grundsteuerwertbescheide frühzeitig – und lassen Sie ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten vor Ablauf der Einspruchsfrist erstellen, nicht erst im laufenden Gerichtsverfahren. Lohnend ist der Aufwand für ein Gutachten vor allem bei großen, ungünstig geschnittenen oder nur teilweise bebaubaren Grundstücken, bei denen eine Abweichung von deutlich mehr als 30 Prozent realistisch erscheint.
Fazit
Das Bodenwertmodell in Baden-Württemberg ist rechtlich gefestigt. Entlastung gibt es nicht über verfassungsrechtliche Argumente, sondern nur über den sauber und rechtzeitig geführten Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts. Wer größere Bestände hält, sollte die betroffenen Objekte systematisch durchgehen.
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