Gewerblicher Grundstückshandel: Verkauf im 6. Jahr bleibt möglich
Zielgruppe: Immobilienunternehmer
Wer Immobilien über eine GmbH hält und die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer nutzt, hat viel zu verlieren: Ein einziger größerer Verkauf kann das Finanzamt dazu bringen, einen „gewerblichen Grundstückshandel" anzunehmen – und damit die Gewerbesteuerbefreiung für alle Mieteinnahmen zu streichen. Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 20. März 2025 (III R 14/23) entschieden, dass selbst der Verkauf von 13 Objekten in einem Jahr die Kürzung nicht automatisch kippt. Für Immobilienunternehmer ist das eine der praxisrelevantesten Entscheidungen der letzten Jahre.
Worum geht es bei der erweiterten Kürzung?
Immobiliengesellschaften zahlen grundsätzlich Gewerbesteuer. Wer allerdings ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und vermietet, kann den Gewinn aus dieser Vermietung von der Gewerbesteuer freistellen lassen. Das ist die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz.
Die Bedingung: Es darf keine gewerbliche Tätigkeit dazukommen. Verkauft die Gesellschaft Immobilien in größerem Umfang, wertet das Finanzamt dies schnell als Handel statt als Vermögensverwaltung – und die Kürzung entfällt rückwirkend, oft für mehrere Jahre.
Die Drei-Objekt-Grenze und der Fünf-Jahres-Zeitraum
Zur Abgrenzung nutzt die Rechtsprechung eine Faustregel: Werden innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte verkauft, spricht dies dafür, dass schon beim Erwerb eine Verkaufsabsicht bestand. Es liegt dann ein gewerblicher Grundstückshandel nahe.
Diese Fünf-Jahres-Frist ist keine starre Mauer. Verkäufe danach können weiterhin berücksichtigt werden. Entscheidend ist aber, was innerhalb der fünf Jahre passiert ist – denn nur dort liegt der eigentlich aussagekräftige Zeitraum.
Der entschiedene Fall: Verkauf nach einem Todesfall
Eine GmbH hatte 2007 mehrere Grundstücke erworben und ausschließlich vermietet. 2012 verstarb überraschend einer der beiden Gesellschafter-Geschäftsführer im Alter von 55 Jahren. 2013 – also im sechsten Jahr – verkaufte die Gesellschaft erstmals Immobilien, und zwar gleich 13 Objekte.
Das Finanzamt sah darin einen gewerblichen Grundstückshandel und strich die erweiterte Kürzung. Finanzgericht und Bundesfinanzhof widersprachen: Innerhalb der ersten fünf Jahre gab es weder Verkäufe noch Vorbereitungshandlungen wie eine Aufteilung in Wohnungseigentum oder eine Umfinanzierung. Die Gesellschaft hatte ausschließlich vermögensverwaltend gehandelt.
Warum die hohe Zahl der Verkäufe nicht ausreichte
Der BFH stellt klar: Eine hohe Verkaufszahl kurz nach Ablauf der fünf Jahre gleicht das Fehlen von Anhaltspunkten innerhalb dieses Zeitraums nicht aus. Wer außerhalb der Fünf-Jahres-Frist verkauft, muss zusätzliche Umstände gegen sich gelten lassen, die auf eine ursprüngliche Verkaufsabsicht schließen lassen. Fehlen sie, bleibt es bei der Vermögensverwaltung.
Bemerkenswert ist auch: Der Anlass des Verkaufs durfte hier berücksichtigt werden. Bei Verkäufen innerhalb der fünf Jahre spielen persönliche Motive normalerweise keine Rolle. Bei einem Verkauf danach kann ein derart gravierendes und nicht vorhersehbares Ereignis wie ein plötzlicher Todesfall dagegen sehr wohl erklären, warum verkauft wurde.
Praxishinweis
Dokumentieren Sie ab dem Tag des Erwerbs, dass Ihre Gesellschaft rein vermögensverwaltend arbeitet – und vermeiden Sie in den ersten fünf Jahren alles, was als Verkaufsvorbereitung gedeutet werden kann: Aufteilung in Wohnungseigentum, Maklerbeauftragung, kurzfristige Zwischenfinanzierung oder Exposés. Halten Sie zudem schriftlich fest, welcher konkrete Anlass zu einem späteren Verkauf geführt hat. Genau diese Unterlagen entscheiden im Streitfall über die erweiterte Kürzung.
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