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13. April 2026

Gebäudeabschreibung: Finanzamt erleichtert Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer

Vermieter möchten ihre Immobilien natürlich so schnell wie möglich abschreiben, um Steuern zu sparen.
Nach dem Einkommensteuergesetz gilt bei der linearen Abschreibung (AfA) aber nur ein fester Prozentsatz pro Jahr:

2 % für Wohngebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden → entspricht 50 Jahren Nutzungsdauer
3 % für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023 → entspricht 33 Jahren

Was der Bundesfinanzhof entschieden hatte

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte 2021 entschieden, dass Vermieter eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen können, wenn das Gebäude schneller verfällt oder wirtschaftlich überholt ist.
Das Besondere: Der BFH setzte die Hürden sehr niedrig.
Schon einfache Gutachten, die technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß nachvollziehbar erklärten, konnten eine schnellere Abschreibung rechtfertigen.

Finanzverwaltung schränkte die Praxis ein – und rudert wieder zurück

Das Finanzministerium (BMF) hatte 2023 auf diese BFH-Rechtsprechung reagiert – allerdings restriktiv.
Damals durften nur Gutachten von vereidigten Sachverständigen oder besonders akkreditierten Stellen anerkannt werden. Außerdem wurden umfangreiche formelle Vorgaben eingeführt.

Nach einem weiteren BFH-Urteil vom Januar 2024 hat das BMF im Dezember 2025 seinen Kurs geändert:
Die strengen Vorgaben werden aufgehoben.
Damit können Vermieter wieder flexibler nachweisen, dass ihr Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat.

Was das jetzt bedeutet

Es gibt keine vorgeschriebenen Gutachter oder Methoden mehr.
Wichtig ist allein, dass der Nachweis sachlich begründet und nachvollziehbar ist.
Damit wird es für Vermieter wieder einfacher, eine höhere Abschreibung durchzusetzen, wenn ein Gebäude nachweislich schneller an Wert verliert.

Hinweis:
Die Entscheidung eröffnet neue Gestaltungsspielräume:
Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihr Gebäude keine 33 bzw. 50 Jahre durchhält, kann sich ein Gutachten lohnen – auch von einem nicht vereidigten Sachverständigen. So lässt sich die Abschreibung unter Umständen deutlich beschleunigen.