29. Mai 2026
Ferienwohnung & Steuer: Die 25-%-Regel im Blick
Zielgruppe: Immobilienunternehmer – sowie allgemein relevant für alle Privatpersonen und Investoren mit Ferienwohnungseigentum
Warum das Thema für Immobilienbesitzer entscheidend ist
Wer eine Ferienwohnung vermietet, möchte anfallende Kosten – etwa für Renovierungen, Verwaltung oder Abschreibungen – steuerlich geltend machen. Doch das Finanzamt erkennt Verluste nur an, wenn es davon überzeugt ist, dass Sie langfristig Gewinne erzielen wollen. Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom August 2025 klärt nun präziser, wie diese Absicht bewertet wird – und bringt für viele Vermieter wichtige Erleichterungen.
Was ist die „Überschusserzielungsabsicht" – und warum spielt sie eine Rolle?
Wenn Sie eine Ferienwohnung vermieten und dabei über mehrere Jahre hinweg mehr Ausgaben als Einnahmen haben, prüft das Finanzamt, ob Sie wirklich die Absicht haben, damit langfristig Geld zu verdienen. Fehlt diese sogenannte Gewinnerzielungsabsicht, dürfen die Verluste steuerlich nicht berücksichtigt werden.
Bei einer dauerhaft an wechselnde Feriengäste vermieteten Wohnung geht das Finanzamt grundsätzlich davon aus, dass Sie ernsthaft vermieten – vorausgesetzt, die tatsächliche Vermietungszeit bleibt nicht erheblich hinter dem ortsüblichen Durchschnitt zurück.
Die 25-%-Regel: Was bedeutet das konkret?
Der BFH hat bestätigt: Vermieten Sie Ihre Ferienwohnung mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit, gilt die Gewinnerzielungsabsicht als gegeben – ohne dass Sie weitere Nachweise erbringen müssen.
Beispiel: Werden Ferienwohnungen in Ihrer Region im Durchschnitt 100 Tage im Jahr vermietet, müssen Sie mindestens 75 Tage erreichen. Liegen Sie darunter, kann das Finanzamt Ihre Verluste ablehnen.
Was ist die „ortsübliche Vermietungszeit"? Das ist der Durchschnitt aller vergleichbaren Ferienwohnungen in Ihrer Ferienregion – nicht notwendigerweise Ihrer gesamten Gemeinde, sondern des für Ihren lokalen Markt relevanten Gebiets.
Das Neue: Mehrjährige Betrachtung statt Jahreskontrolle
Bislang prüfte manches Finanzgericht die Auslastung für jedes Jahr einzeln – ein schwaches Vermietungsjahr konnte also sofort die steuerliche Anerkennung kosten. Das hat der BFH nun korrigiert.
Maßgeblich ist der Durchschnitt über 3 bis 5 Jahre. Dieser Zeitraum kann das streitige Jahr umfassen, mit ihm beginnen oder enden. So werden Ausreißer – etwa durch eine Renovierung, technische Probleme mit dem Buchungsportal oder schwache Tourismusjahre – nicht übermäßig bestraft.
Das gibt Vermietern mehr Planungssicherheit: Ein einzelnes schlechtes Jahr führt nicht automatisch zur Aberkennung aller Verluste.
Was passiert, wenn die Grenze unterschritten wird?
Liegt Ihre durchschnittliche Auslastung trotz Mehrjahresbetrachtung mehr als 25 % unter dem Ortsdurchschnitt, müssen Sie dem Finanzamt durch eine Prognoserechnung belegen, dass Sie langfristig einen Überschuss erzielen werden. Das ist aufwendiger – und erfordert eine sorgfältige steuerliche Dokumentation.
Praxishinweis für Mandanten
Führen Sie lückenlose Aufzeichnungen über Ihre Belegungstage – am besten mit Nachweisen aus Ihrem Buchungsportal oder Tourismusbüro. Notieren Sie auch Gründe für Leerstände (z. B. Renovierung, Auslistung auf Buchungsplattformen). Diese Unterlagen sind entscheidend, wenn das Finanzamt Ihre Verluste prüft – und schützen Sie bei einer mehrjährigen Auslastungsbetrachtung.
Fazit
Das BFH-Urteil vom 12. August 2025 (IX R 23/24) stärkt die Position von Ferienwohnungsvermietern: Die Auslastung wird nun fair über mehrere Jahre gemittelt – kein einzelnes schlechtes Jahr darf mehr automatisch zur Streichung von Steuervorteilen führen. Dennoch bleibt die korrekte Dokumentation entscheidend.
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