25. Mai 2026
Erste Tätigkeitsstätte bei Vermietung und Reisekosten
Zielgruppe: Immobilieninvestoren und Vermieter
Viele private Vermieter fahren regelmäßig zu ihren Immobilien, um Reparaturen, Reinigung oder kleinere Handwerksarbeiten selbst zu erledigen. Doch nicht alle damit verbundenen Kosten erkennt das Finanzamt als Werbungskosten an.
Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts (FG) Münster bringt nun Licht ins Dunkel: Es definiert, wann bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine erste Tätigkeitsstätte vorliegt und wie Reisekosten zwischen Privat- und Vermietungstätigkeit steuerlich aufzuteilen sind.
Erste Tätigkeitsstätte auch für Vermieter
Nach dem FG Münster ist § 9 EStG, der ursprünglich für Arbeitnehmer gedacht ist, auch auf Vermieter anwendbar. Damit können auch Vermieter eine erste Tätigkeitsstätte haben – und zwar am Vermietungsobjekt selbst, wenn sie dort regelmäßig tätig werden.
Das bedeutet konkret:
- Eine erste Tätigkeitsstätte liegt vor, wenn der Vermieter mindestens ein Drittel seiner regelmäßigen Arbeitszeit direkt am Objekt verbringt.
- Eine eigene Festlegung dieser Tätigkeitsstätte durch den Vermieter ist nicht zulässig – sie ergibt sich allein aus der tatsächlichen Tätigkeit.
- Tätigkeiten wie regelmäßige Reinigung, Kontrolle oder Instandhaltung sind ausreichend, um eine erste Tätigkeitsstätte zu begründen.
Fahrtkosten nur mit Entfernungspauschale
Fahrten zu einem Vermietungsobjekt gelten als Wege zwischen Wohnung und erster Tätigkeitsstätte. Sie dürfen daher steuerlich nur mit der Entfernungspauschale (0,30 € pro Entfernungskilometer) berücksichtigt werden – unabhängig vom genutzten Fahrzeug oder tatsächlichen Aufwand.
Wichtig:
Wenn der Aufenthalt am Objekt teilweise auch privaten Zwecken (z. B. Urlaub) dient, müssen die Kosten anteilig aufgeteilt werden. Eine exakte Dokumentation ist entscheidend, um den steuerlich abziehbaren Anteil nachzuweisen.
Unterkunftskosten und doppelte Haushaltsführung
Nutzt der Vermieter am Ort seiner Immobilien eine eigene Wohnung (z. B. Ferienwohnung oder Zweitwohnung), kann dies steuerlich eine doppelte Haushaltsführung darstellen.
Die daraus entstehenden Unterkunftskosten sind dann anteilig abziehbar, soweit sie durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind. Eine private Nutzung hingegen wird herausgerechnet.
Keine Verpflegungsmehraufwendungen nach drei Monaten
Verpflegungsmehraufwendungen (z. B. Pauschalen für Mahlzeiten) dürfen bei einer Tätigkeit an derselben Tätigkeitsstätte nur für die ersten drei Monate angesetzt werden.
Dauert die Tätigkeit länger oder wiederholt sich regelmäßig, gilt sie als dauerhaft – zusätzliche Verpflegungskosten sind dann steuerlich nicht mehr abziehbar.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar verwaltet zwei Ferienwohnungen selbst. Mehrmals im Jahr fährt der Ehemann an die Küste, um Reparaturen und Reinigungen vorzunehmen. Gleichzeitig verbringen die beiden dort regelmäßig Urlaubstage.
Das FG Münster entschied:
- Die Wohnungen gelten als erste Tätigkeitsstätte, weil dort die Haupttätigkeit erfolgt.
- Fahrtkosten dürfen nur mit der Entfernungspauschale und anteilig nach Umfang der privaten Nutzung abgesetzt werden.
- Unterkunftskosten (z. B. für die eigene Ferienwohnung) sind nur anteilig im Rahmen der doppelten Haushaltsführung abzugsfähig.
- Verpflegungskosten sind nach Ablauf der Dreimonatsfrist nicht mehr zu berücksichtigen.
Empfehlung für Vermieter
Damit das Finanzamt Werbungskosten anerkennt, sollten Vermieter künftig Folgendes beachten:
- Dokumentieren Sie Ihre Tätigkeiten: Datum, Ort, Arbeitsinhalt und Zeitaufwand helfen beim Nachweis.
- Trennen Sie private und berufliche Aufenthalte klar voneinander.
- Führen Sie Belege und Fotos über durchgeführte Arbeiten.
- Vermeiden Sie Überschneidungen mit Urlaubszeiten, um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.
Fazit
Das Urteil des FG Münster stärkt die steuerliche Gleichbehandlung zwischen Arbeitnehmern und privaten Vermietern.
Allerdings schränkt es die Abzugsfähigkeit von Reisekosten ein, wenn Vermieter regelmäßig an ihren Objekten tätig sind.
Wer seine Aufwendungen richtig dokumentiert und private Anteile sauber trennt, kann weiterhin steuerliche Vorteile nutzen und unnötige Kürzungen vermeiden.
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