26. Mai 2026
Blockheizkraftwerk und Vermietung: So werden Einnahmen steuerlich behandelt
Einleitung
Viele private Vermieter möchten ihre Immobilien energieeffizient betreiben und zugleich langfristig Kosten senken. Blockheizkraftwerke (BHKW) sind dabei eine beliebte Option: Sie erzeugen zugleich Wärme und Strom direkt im Gebäude. Doch wie werden Einnahmen aus einem solchen Betrieb steuerlich behandelt? Das Finanzgericht (FG) Berlin-Brandenburg hat hierzu 2025 ein wichtiges Urteil gefällt, das nun Klarheit für Vermieter schafft.
Hintergrund des Urteils
Ein Vermieter hatte in einem seiner Mietshäuser ein Blockheizkraftwerk installiert. Dieses erzeugte sowohl Wärme als auch Strom, den er zum Teil an seine Mieter weitergab. Das Finanzamt sah darin einen gewerblichen Betrieb und wollte die Stromerzeugung separat als Einkünfte aus Gewerbebetrieb werten – mit allen steuerlichen Konsequenzen wie Gewinnermittlungspflicht und ggf. Gewerbesteuer.
Das FG Berlin-Brandenburg urteilte jedoch anders:
Der Betrieb des BHKW steht im Zusammenhang mit der Vermietung. Sowohl die Wärme- als auch die Stromlieferung dienen in erster Linie dem Betrieb und der Nutzung des Mietobjekts. Deshalb gehören die Einnahmen insgesamt zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – und nicht zu einem gewerblichen Betrieb.
Was bedeutet das für Vermieter?
1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Der Betrieb eines BHKW im Mietshaus führt steuerlich nicht zu gewerblichen Einkünften, selbst wenn ein Teil des erzeugten Stroms an Mieter verkauft wird.
Das Gericht stellte klar: Die Stromerzeugung ist eine Nebentätigkeit der Vermietung, da sie vor allem den Mietern im Haus zugutekommt. Damit bleiben Vermieter innerhalb der Einkunftsart nach § 21 EStG.
2. Keine Gewinnerzielungsabsicht erforderlich
Während bei gewerblichen Tätigkeiten eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen werden muss, gilt dies bei der Vermietungstätigkeit nicht im gleichen Maß. Eine sogenannte „Liebhaberei“ wird hier nur in Ausnahmefällen angenommen. Selbst andauernde Verluste in den Anfangsjahren führen also nicht automatisch zum Wegfall der steuerlichen Anerkennung.
3. Sofortabzug der Kosten möglich
Die Anschaffung oder der Ersatz einer Heizungsanlage – wozu das BHKW zählt – gilt steuerlich als Erhaltungsaufwand. Das heißt: Die Kosten können in voller Höhe sofort als Werbungskosten von den Vermietungseinkünften abgezogen werden, wenn keine umfängliche Sanierung stattfindet.
Eine Aktivierung als eigenständiges Wirtschaftsgut ist nicht erforderlich.
Praxisbeispiel
Ein Vermieter installiert in seinem Mehrfamilienhaus ein Blockheizkraftwerk, das Wärme für alle Wohnungen liefert. Den überschüssigen Strom verkauft er an die Mieter und speist einen kleinen Teil ins Netz ein.
Nach dem Urteil gehören sämtliche Einnahmen aus Wärme und Strom zur Vermietungstätigkeit – kein Gewerbebetrieb, grundsätzlich keine Gewerbesteuerpflicht. Damit profitiert der Vermieter steuerlich doppelt: durch den Sofortabzug der Anschaffungskosten und durch eine vereinfachte steuerliche Behandlung.
Fazit
Das Urteil des FG Berlin-Brandenburg schafft Rechtssicherheit für private Vermieter, die in energieeffiziente Technologien investieren wollen. Wer ein BHKW betreibt, muss sich in der Regel nicht als Unternehmer im gewerblichen Sinne behandeln lassen. Entscheidend ist, dass Strom und Wärme im Wesentlichen den Mietern im eigenen Gebäude zugutekommen.
Empfehlung
Planen Sie den Einbau eines Blockheizkraftwerks oder betreiben bereits eines im Mietshaus? Dann lohnt sich eine steuerliche Beratung, um die optimale Gestaltung Ihrer Mieteinnahmen und Energieverrechnung sicherzustellen.
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